Горячие споры о том, является ли балкон частью общего имущества, объясняется разницей в понимании владельцами квартир понятий «конструктивный элемент» и «личное пространство». Они пытаются увязать свободный доступ для всех жителей с определением «общей собственности». Разница в толковании действующих законов подавалась в форме апелляций в суд, вплоть до Кассационного суда. Затем, 17 января 2012 г., Апелляционная комиссия Верховного Суда Российской Федерации вынесла решение от 25 декабря 2012 г. КАС11-789. Рассмотрим, как распределяется владение акциями.
Правовые основания
Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК) устанавливает, что правила сохранения долевой собственности в многоквартирных домах устанавливаются Правительством Российской Федерации (статья 39). Настоящее Положение утверждено 13 августа 2006 г. (постановление № 491).
П / п «Б» абзацем 2 Положения балконные плиты, огораживающие несущие конструкции, отнесены к составу имущества, принадлежащего на праве раздела всем собственникам отдельных комнат кондоминиума.
Правилами технического функционирования жилого фонда (п / п 4.2.4.2) балконы распределяются по опорным конструкциям.
Часть 1 статьи 36 ТК устанавливает отнесение закрытых строений к общему имуществу.
Законодательными актами не предусмотрено отнесение к общей собственности жилища только тех элементов, которые обслуживают несколько комнат. Балконные перекрытия входят в общую целостную конструкцию каждого дома, как ограждение, обеспечивая показатели устойчивости и прочности.
Решение ВС РФ
В определении нет. КАС11-789 Апелляционной комиссии гласит, что отнесение элементов балконных конструкций отдельной квартиры к общей собственности никоим образом не противоречит жилищному или гражданскому кодексу. ВС РФ признали балконную плиту (лоджию) не предназначенной для использования более чем в одной квартире, но принадлежащей общей собственности жителей дома.
Распределение ответственности
В общую собственность входят: чердак, внешний забор, внешние стены
Владельцы приватизированных квартир делятся на два лагеря по отношению к необходимости ремонта балкона:
- Часть моей квартиры (летняя терраса). При покупке дома это указывается в некоторых договорах. В результате им по желанию наделяется личная территория.
- Составляющая фасада дома. Ремонт должен делать управляющая компания (УК) или ЖЭК.
Если обобщить все нормативные документы вместе, получится следующее распределение:
- В общую собственность входят:
- пластина;
- внешние стены.
- наружный забор;
- Индивидуальное использование:
- окно;
- самостоятельная установка козырька, стекла, дизайнерских решений.
- перила;
- двери;
Поэтому ответственность за содержание того или иного элемента этой части жилища может быть разной.
для подвешивания ящиков с цветами, другими выступающими предметами и весовыми частями на внешней стороне забора требуется дополнительное разрешение.
Как относиться к распределению собственности
В многоэтажных домах отдельные квартиры, стены, полы, потолки не делятся между жильцами — это долевая собственность. Для учета «жилой площади» используется площадь жилых и подсобных помещений, измеряемая в м². Это пространство оборудовано отделочными материалами, полно предметов обихода, что ограничивает возможность входа любого желающего. Фактическое владение квартирой, как набором строительных материалов, — это только юридический термин.
Так толкуется право пользования балконом с выходом из частной комнаты — указанное в техническом паспорте квартиры для арендатора место, на балансе собственника квартиры, будет его собственностью. Некоторые варианты реструктуризации требуют одобрения лицензирующих органов. Конструктивные элементы дома принадлежат всем членам жилищного товарищества.
показательно, что такие же отношения между арендаторами возникают при принятии решения о размещении рекламных конструкций, баннеров на внешней поверхности лоджий. Общее собрание всех владельцев протоколом решает о выдаче согласия на размещение плаката. Кроме того, решение об удалении произвольно размещенной рекламы (арендатором, извне, арендатором) также принимается всеми домовладельцами.
Те части дома, которые не поделены соглашением всех участников по иным критериям, делятся на всех поровну. Если собственник добился неотъемлемого улучшения со своей стороны, его доля может быть соответственно увеличена. Удаляемые улучшения принадлежат арендатору.
именно для функционирования здания как комплекса технологических систем был разработан механизм участия в капитале всех собственников индивидуальных квартир.
Ремонт общедомового хозяйства
Услуги по техническому обслуживанию, ремонту, их объемы, требования к качеству, регулярность, учитываются в размере платы за содержание всех помещений, утвержденной общим собранием (если компания управляется управляющей компанией), от ТСЖ.
Акт проверки комиссии выносится на рассмотрение на собрание ТСЖ. Собрание правомочно принимать решение о возмещении ущерба с согласия 2/3 голосов от общего числа участников.
Для принятия грамотного решения о ремонте в связи с ЧП общего имущества (балконные плиты, существующий забор) направляется заявление директору УК РФ. Копия должна быть на руках у собственника квартиры — заявителя в случае обращения в суд по поводу отказа. О том, как ремонтируются генеральные уборки, смотрите в этом видео:
Собрание собственников принимает решение о необходимости выделения денег на ремонт по заявлению арендатора с учетом письменных предложений, предусмотренных Уголовным кодексом, о предполагаемой дате начала капитальных работ, объеме и видах требуемых работ, сметная стоимость стройматериалов, программа по выделению средств и другие существенные условия.
Собственник квартиры может быть обязан отменить изменения, внесенные в долю дома, если они нарушают установленные правила. В случае отказа в соблюдении требований направляется обращение в Государственную жилищную комиссию для проверки нарушений.
Изменения по учету
Лоджии, балконы, как правило, относятся к общей площади и платят с убывающими коэффициентами. Если хозяин выполняет реконструкцию, он совмещает ее с соседним помещением, эта площадь отапливается соответствующими тепловыми расходами.
На практике компании по управлению недвижимостью часто не включают такие области, как балконы, в списки домовладений при заключении контракта. Кроме того, они подтверждают обязанность собственника квартиры сохранить свою часть имущества, отправляя и доставляя уведомления об очистке конструкций от снега зимой. Учитывая эти обстоятельства, суд встал на сторону компании.
Отдельным моментом станет владение комнатой в отдельной квартире. В этом случае собственник не вправе ограничивать использование балкона всеми жильцами квартиры, отделять его от общей части.
